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无论从国外还是国内的情况来看，房地产在国民经济中都占有举足轻重的地位。尤其是在我国，由于房地产产业广泛的产业关联度及巨大的GDP拉动效应，政府及各经济研究机构将其定位于核心产业的事实无可厚非。2008年，席卷全球的次贷危机也正是起源于美国房地产行业。因此，对这样一个对经济起着重大影响的产业，研究其市场的表现并对它的运行轨迹进行预测成为世人关注的焦点。近年来，国外大量的理论研究成果在一定程度上揭示了房地产价格波动的原理及特征。其中被我国学者广为接受的有白噪音放大理论(DSSW模型)、基于外推式预期的正反馈交易理论以及羊群效应理论等。这些理论证明了在房地产这样一个兼顾投资和投机性质的商品身上，外部的刺激将对其价格产生冲击，并使其价格波动趋于放大并出现异常。本文借鉴了以上研究成果，创立了将正反馈理论、羊群效应和博弈论相结合的研究思路，进而以此为依据，推导出我国房地产行业的运行轨迹。在该过程中，大家以不同参与者信息掌握程度的差异作为是研究的切入点，细致分析了在各种条件下房地产市场价格的运行情况。理论模型推导的结果表明，信息越充分的市场参与者对于整个市场的价格稳定运行贡献越大。他们的市场影响力及对于未来市场价格的预期共同作用使得市场的价格有被稳定在其长期均衡价值附近波动的趋势。相反，对于整个市场而言，信息掌握不充分的参与者，他们的存在加剧了该市场价格偏离其长期价值并产生异常波动。并且，信息不充分参与者的市场影响力越大，其推动整个市场价格异常波动的幅度业就越大。在理论分析的同时，文章结合我国近年来的情况，针对一些热点的问题做了比较详细的分析与说明。比较典型的有我国房地产市场价格与相关资本市场价格的变动因素联动研究。众所周知，地产价格上涨的财富效应会使得地产的拥有着感觉到更加富有，因而增加资产的投资和自身的消费，从而拉动房价的继续上涨；同时，替代效应会造成使房地产相对于其他资产的价格抬高，从而挤出了部分资本。这部分资本转而投资其他相对价格更加便宜的资产，这样就会造成房地产价格的下跌。该研究的目的在于确认在我国，在房地产市场价格上涨所带来的财富效应与替代效应这两股力量的共同作用下，市场对于房地产资产与其他资产的需求变动情况。研究选用了我国股票价格指数与房地产价格指数作为研究的对象，关注房地产与股票这两组市场主要投资对象的价格联动关系。研究中大家使用了协整、Granger因果检验等计量技术。计量研究显示的结论是：股票价格与房地产价格呈现反比例的变化的关系，并且股票价格的波动是造成房地产价格波动的原因。这样大家就可以遵循该思路进行研究的总结：在我国，股票价格的波动造成了股市收益的风险加大，因而，股市的资本逐渐的向收益更加稳定的楼市转移。这样就造成了我国楼市价格的异常飙升。这也证明我本文所坚持的主张：我国房地产价格严重偏离了其长期均衡价值，而在其内在影响因素对价格抬升的驱动力枯竭的时候，外部资金的注入是导致其价格维持在高水平并持续上涨的重要动力。在文章的实证研究部分，大家主要目的在于考察影响我国房地产价格的主要因素，并计算出各影响因素的波动对于我国房地产价格波动的贡献程度。大家选取的指标主要有利率、GDP、房地产价格、土地价格、银行信贷支撑等，运用了时间序列分析VAR等方法对其进行了实证分析。VAR分析框架主要的结论在于其方差分解与脉冲响应的结果，这些结果被详细的记录在本文的研究过程中。大家实证研究的结论是符合现实的：在影响我国房地产价格的诸多因素中，房地产自身的革新及价格运行占到将近一半的比重。这样的研究结果显示了我国房地产价格的波动中最大的驱动因素是房地产价格在过去的波动。对于这样的现象，合理的说明就是投资者的预期“拇指效应”：大部分投资者是目光短浅的，他们以过去房地产价格的变动趋势预测未来的房地产变动趋势，而忽视了环境的变化以及其他忠言参数的改变。这样，我国房地产价格在非理性预期的推动下，表现出了最近几年持续飙升的现象。最后，由于房地产市场的特殊性，其中很多关键因素难以量化研究，尽管大家在实证阶段对于这样的因素采取了相应的措施。比如，在考虑政府政策对房地产价格影响时，大家将政府政策的各种具体表现，诸如货币政策中的信贷支撑以及利率等因素加入到研究模型中，但是依然存在很多相关利益者的博弈难以计入量化模型。但是他们的重要程度之高使得大家在对于该市场进行研究的过程中所无法忽视的。因而，本文单独列出定性研究的框架，对于这些难以被量化的因素进行单独的分析。分析的过程中，大家使用了相关利益者的博弈作为研究的切入点。通过对房地产市场几乎所有的相关利益者的市场目标，市场行为以及市场绩效的分析，大家可以清晰的看到，在我国房地产市场，哪些利益相关者推动了价格的异常波动，而又是哪些相关者在该波动中获取了大量的财富。 |
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